Жилье эконом-класса в Новосибирске

 

Вопросы для обсуждения за круглым столом:

Что такое жилье эконом-класса на новосибирском рынке?

Состояние рынка: крупнейшие девелоперы жилья эконом-класса, черты конкуренции

Риски в строительстве жилья эконом-класса. Как управлять себестоимостью?

Возможны ли банкротства участников рынка жилья эконом-класса в Новосибирске?

Практика новосибирского рынка эконом-жилья: работает ли 214-ФЗ?

Финансовые и законодательные механизмы повышения платежеспособного спроса

Перспективы развития рынка жилья эконом-класса в Новосибирске

Банковское финансирование рынка жилья эконом-класса

Модератор круглого стола – управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков:

«По данным мэрии Новосибирска, в 2010 году в объеме сданного в городе многоэтажного жилья 30% составили квартиры в панельных домах, 19% - монолитные. По мнению DSO Consulting, жильем эконом-класса в Новосибирске может считаться все панельное жилье, а также квартиры других конструктивов с ценами продаж менее 40 тыс. руб. за кв. м (в ценах 2011 г.). Согласно такой классификации, в 2009 г. в объеме сданного в Новосибирске многоэтажного жилья доля жилья эконом-класса составила около 40%, а в 2010 г. впервые превысила 50%...»


Участники

Сергей Дьячков, DSO Consulting

Боков Константин Вениаминович, СРО НП «Новосибирские строители»

Акушкин Дмитрий Алексеевич, ЗАО «ЗЖБИ Строительные технологии и материалы»

Сергей Ежак, АН «ЖИЛФОНД»

Зибницкая Надежда Егоровна- генеральный директор ООО "Проспект М"

Варламова Ольга Александровна, директор по маркетингу ООО "УНИКОН"

Александр Астахов, Rolband & Partners

Слуянов Юрий Александрович, ЗАО «РБК-ТВ Новосибирск»

Владимир Дергачев, руководитель отдела новостроек компании "Сибакадемстрой недвижимость"

Татьяна Казакова, руководитель аналитического центра компании "Сибакадемстрой недвижимость"

Дмитрий Сердцев, журнал «Деловой квартал»

Елена Чегодайкина, ЗАО «Промышленные инвестиции» (портал о недвижимости promin.ru)

А. М. Медянников, девелоперская компания ЗАО «Труд»

Ожередов Василий Петрович, филиал «Новосибирский» ЗАО «Глобэксбанк»

Сергей Николаев, директор по развитию сайта n-s-k.net

Елена Танажко, журнал «Совет директоров Сибири»

Александр Сергеевич СЕМЕНОВ, ООО «Ситех-Жилстрой»

Ирина Семенова, ГК «Ситех»

Каменщиков Константин Владимирович, подразделение «Новосибирский филиал»ОАО «Промсвязьбанк»

Кукушкин Григорий Сергеевич, ООО «КПД-Газстрой»

Марк Александрович ВЕСЕЛОК, ООО «КПД-Газстрой»

Евгения Алексеевна Салихова, ООО «КПД-Газстрой»

Евгений Геннадьевич Бронников, ООО «ПТК ЗЖБИ-4»

Зафар Умаров, руководитель АН "Акрополь"

МАТЕРИАЛЫ ПО ИТОГАМ:



Статья "Как заглянуть чуть дальше собственной халупы?" - Новая газета, №41(991), 14 октября 2011г.




пост-релиз



11 октября состоялся круглый стол «Жилье эконом-класса в Новосибирске», организованный компанией DSO Consulting – одной из наиболее известных консалтинговых компаний России и признанным экспертом строительной отрасли. Модератором круглого стола выступил управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.

В ходе заседания за круглым столом был рассмотрен ряд злободневных вопросов, связанных с реалиями отрасли доступного жилья в Новосибирске. К участию были приглашены: представители законодательной власти Новосибирска; представители строительных компаний и отраслевых объединений; производители и поставщики строительных материалов; представители банков, агентств недвижимости. Таким образом, вопрос, обозначенный в названии круглого стола, был рассмотрен с разных точек зрения, получилась нетривиальная дискуссия.

Обсуждение было начато c определения понятия «жилье эконом-класса». Подход экспертов можно назвать неоднородным: были использованы как ценовые показатели, так и метражные. По мнению Александра Семенова (ООО «Ситех-Жилстрой»), к жилью эконом-класса относятся 1-комнатные квартиры метражом не более 37 м², 2-комнатные - не более 50 м², и 3-комнатные - не более 70 м². Александр Астахов (компания Rolband&Partners) считает, что такое жилье предполагает стоимость менее 40 тысяч рублей за м², оно должно располагаться в панельном доме, иметь кухню не более 9,5 м².

Александр Семенов: «Это жилье, которое среднестатистическая семья может выкупить за определенный промежуток времени, скажем, 10 лет». Владимир Дергачев (АН «Сибакадемстрой Недвижимость») все квартиры до 2млн. рублей относит к эконом-классу. Сергей Дьячков отошел от абсолютных цен и классифицировал эконом-сегмент в относительных ценах: это 80% от среднерыночной стоимости квартиры. При этом к бизнес-классу относится жилье стоимостью от 120%.

Константин Боков (СРО НП «Новосибирские строители») пришел к неутешительному выводу о том, что подавляющее большинство сдаваемого в эксплуатацию в Новосибирске жилья можно отнести только к эконом-классу. В качестве важного показателя он назвал высоту потолков: если они ниже 3 метров, то никак нельзя причислять такое жилье к бизнес-классу, хотя такое часто происходит. По его мнению, разделять жилье по классам, базируясь на цену, неправильно, в целом, приходится говорить о несоответствии соотношения «цена-качество» на жилищном рынке Новосибирска. Участники обсуждения отметили, что ни одна строительная компания не будет строить дороже, если купят и то, что построено «подешевле» (эта аксиома справедлива для производства в любой отрасли).

Александр Люлько, депутат городского Совета, заявил, что в России о понятии «доступное жилье» вообще говорить не приходится, оно просто не применимо к нашим реалиям. Для сравнения он привел опыт Канады: там, на конвейерах строятся действительно доступные односемейные дома «под ключ». Стоимость этого жилья составляет 600-1200$ за м². В России такая конвейерная технология могла бы применяться, но относительная доступность жилья будет нивелироваться стоимостью инфраструктурного обеспечения земли.

В ходе обсуждения было решено развести понятия «социальное жилье» и «жилье эконом-класса». Так, по мнению Сергея Николаева (сайт n-s-k.net), жилье, которое реализуется при поддержке государства – это социальное жилье, а «эконом» - это «жилье для нижней части среднего класса». Надежда Зибницкая (компания «Проспект М») прокомментировала: «Коттеджи и таун-хаусы по 500 м² явно не нуждаются в поддержке государства». Дискуссия продолжилась неприятным для многих вопросом: возможны ли банкротства участников рынка жилья эконом-класса в Новосибирске? Сергей Дьячков ответил однозначно: да, возможны. Если себестоимость жилья увеличивается на 15% при неизменных ценах, то прибыль застройщиков неизбежно уменьшается, это особенно ощутимо в сегменте эконом-жилья. В свете этого факта возникает вопрос: кто же будет строить, если это нерентабельно и как возможно снизить себестоимость жилья?

По мнению Александра Семенова, строительный рынок в России превращается в пирамиду: в любом случае, одна из компаний-посредников в строительной цепочке окажется банкротом, а на улицы хлынут демонстрации обманутых дольщиков. По его словам, в ситуации, когда строительные материалы дорожают, наилучшие показатели будут у вертикально-интегрированных компаний. Такие компании «имеют возможность переносить цеховую стоимость на конечную стоимость жилья», - Евгений Бронников (завод «ПТК ЗЖБИ-4»).

В Новосибирске это компании: «КПД-Газстрой», «Сибирь» и «ДИСКУС Плюс», которые имеют собственные заводы. Сергей Дьячков согласился с мнением о выигрышности позиции вертикально-интегрированных компаний и отметил, что рынок эконом-жилья крайне уязвим, если у застройщика нет своего производства строительных материалов. Видится, что вертикальная интеграция компаний может «спасти» рынок: такие компании могут строить доступные типовые квартиры эконом-класса, а также самостоятельно заниматься реализацией своих объектов. Евгения Салихова («КПД-Газстрой») отметила, что большинство строительных компаний Москвы и Санкт-Петербурга имеют собственные отделы продаж.

Евгений Бронников в продолжение дискуссии отметил, что вместе со строительным рынком от кризиса страдает производство стройматериалов, продолжается тенденция «исчезновения заводов», а нынешний рост производства обусловлен исключительно тем, что падение прошлых лет было слишком сильным. Константин Боков согласился: заводы стройиндустрии оказались в тяжелейшем положении, несмотря на то, что ежегодно объемы производства растут.

В целом, Сергей Дьячков указал на кризис перепроизводства жилья вследствие «капиталистической жадности» участников рынка, впрочем, по его словам, сами строители этой причины не признают.

Александр Семенов отметил необходимость государственного финансирования на проектном уровне и создания муниципалитетами инфраструктурной базы, что позволит сократить себестоимость объектов. Александр Люлько согласился: «Покупатель не должен платить за инфраструктуру дважды: сначала в виде налогов, а затем в качестве части стоимости жилья».

Говоря о спросе, Сергей Дьячков обратил внимание участников круглого стола на то, что наблюдаемый всплеск спроса на «новостройки» связан с, так называемым «отложенным спросом», который скоро закончится, в то время как реальные доходы населения не растут, и предпосылок для дальнейшего роста спроса на жилье пока нет.

Казалось бы, государственная поддержка может стимулировать спрос, но что же на практике? Дискуссии продолжилась обсуждением вопроса о государственных субсидиях для молодых семей. По мнению Александра Люлько, большую часть субсидий оформляют семьи, которые и без них приобрели бы жилье. Таким образом, программа не работает. Василий Ожередов (филиал «Новосибирский», «Глобэксбанк»), в свою очередь, не согласился с такой точкой зрения, сказав, что для многих молодых семей поддержка в виде 300 тысяч рублей является существенной.

Зафар Умаров (АН «Акрополь») заявил, что квартиры-студии, которые молодые семьи берут с привлечением государственных субсидий, превратились в инструмент спекуляции: их покупают только для того, чтобы перепродать, в результате чего происходит рост стоимости квартир в эконом-классе. К тому же, не все семьи берут жилье в новостройках, соответственно существенная часть денег не пойдет в строительство, которому необходимо стимулирование. Сергей Николаев согласился с этим тезисом и сказал, что существующие в нынешнем виде программы государственной поддержки могут привести к тому, что 50% покупателей квартир станут риэлтерами.

Присутствующие единогласно решили, что механизм государственного субсидирования должен быть иным. Василий Ожередов (филиал «Новосибирский», ЗАО «Глобэксбанк») предположил, что сработало бы стимулирование процентной ставки по ипотеке, и сказал об эффективности целевых субсидий: например, для молодых учителей, в которых нуждается город.

Сергей Дьячков напомнил присутствующим, что у компаний, которые продают, например, 50% квартир эконом-класса и 50% квартир бизнес-класса, прибыль формируется в сегменте бизнес-класса, т.е. изначально сегмент жилья эконом-класса является для строителей низкорентабельным. Но статистика показывает, что самым востребованным жильем является именно эконом-класс. Владимир Дергачев привел статистику по продажам в третьем квартале 2011 года: 66% всех проданных квартир – это студии или 1-комнатные квартиры, относящиеся к эконом-классу. Василий Ожередов отметил изменения в портрете потребителя ипотечных продуктов: все чаще займы оформляют работники бюджетной сферы, которые ранее не могли себе это позволить, т.е. покупатель эконом-жилья стал «бюджетнее». В целом, происходит столкновение интересов: строители хотят заработать, покупатели – сэкономить.

Владимир Голованов, (АН «Сибакадемстрой Недвижимость») в своем итоговом комментарии был оптимистичен: «Рынок жилья эконом-класса будет жить, если будет умение продвигать высокий уровень жизни, к которому относится и жилье», и «лучше всего будут жить те строительные компании, которые даже в период кризиса не забывали о модернизации технологий, повышении квалификации кадров и налаживании бизнес-процессов».


Пресс-служба Агентства стратегических коммуникаций «В`ДА»
Полина Кудрявцева
Tel./Fax. +7 383 246 08 47
E-mail: pkudryavceva@askbda.ru
Twitter: BDAnovosibirsk
www.ASKBDA.ru
Новосибирск, 2011 г.



Комментарии экспертов:

Татьяна Казакова, руководитель аналитического центра Компании «Сибакадемстрой Недвижимость»

Какой процент в общем жилом фонде должно, по-вашему, составлять жилье эконом-класса?
«Эконом эконому рознь. Ведь здесь речь идет и о клетках-студиях, и о панельных «однешках» «Дискуса», и о трехкомнатных квартирах площадью 70 кв.м. в новых каркасно-кирпичных домах. С точки зрения будущего города, мне кажется, что эконом-класс должны составлять дома советской постройки, а новые дома должны строиться лучшего качества. С точки зрения рыночных реалий, покупка новостройки на стадии строительства - это способ сэкономить, что существенно важнее именно в эконом-классе. Отвечая на вопрос формально - порядка 60-65%».

Оцените, как менялся спрос в Новосибирске на жилье эконом-класса за последние два года. С чем Вы связываете наблюдаемые тенденции?
«При покупке новостройки две трети клиентов рассчитывают на бюджет до 2 млн. рублей, то есть в последние годы большинство клиентов ориентируется именно на покупку жилья эконом-класса. Правда, стоит отметить, что в 2011 году появился интерес и к более дорогим объектам бизнес-класса, чего в 2010 году практически не отмечалось».

Оцените, как менялся объем предложения нового жилья эконом-класса за последние два года.
«В последние два года объем предложения жилья эконом-класса существенно не менялся. Законодателем на этом рынке является компания «Дискус-плюс», а объемы ее строительства достаточно велики. Стоит отметить поворот ряда компаний, которые раньше строили жилье повышенной комфортности, в эконом-класс. Яркие примеры - это компании «Сибирь» и «Краснообскмонтажспецстрой».


Сергей Николаев, директор по развитию сайта n-s-k.net
Какой процент в общем жилом фонде должно, по-вашему, составлять жилье эконом-класса?
«-70%, но само жильё эконом класса должно быть более качественным, на уровне эконом +».

С чем Вы связываете наблюдаемые тенденции?
«В 2007-2008 – 60%, 2009 -2010 годах 80-85 %, в 2011 начал смещаться внутри эконом класса в сторону эконом+ или комфорт, но спрос остался на том же уровне. Общество разделено на богатых и бедных, среднего класса, прослойки претендующей на квартиры бизнес-класса почти не осталось, богатые практически все обеспечены жильём, в ситуации неопределённости и предчувствия кризиса мало желающих купить квартиру бизнес –класса на кредитные деньги.
В ближайшие 3-4 года спрос будет смещаться внутри категории эконом- класс в сторону эконом +».

Оцените, как менялся объем предложения нового жилья эконом-класса за последние два года.
«В 2009 году составляло в сданном многоэтажном 78%.
В 2010 - 81% , и то ввод жилья бизнес класса на 40% обеспечился домами на Коптюга, которые большей частью распределялись по себестоимости.
Из домов, строительство которых начато в этом году только 10-15% можно отнести к категории выше эконом класса».

По Вашему мнению, какие государственные программы стимулирования строительства жилья эконом-класса работают на практике?
«Губернаторская программа стимулировала строительство квартир эконом-класса и особенно ущербной части, практически домов-общежитий на окраинах, чем меньше по площади и дешёвле по себестоимости квартира (читай худшего качества), тем выше доля субсидии в стоимости квартиры, тем дешевле конечная цена для покупателя. Программа поддержки молодой семьи тоже должна работать».


Елена Чегодайкина, генеральный директор, «Промышленные инвестиции» (портал о недвижимости promin.ru)

Согласно Ваши наблюдениям, работают ли на практике программы банковского финансирования рынка жилья эконом-класса?
«Кредитные продукты: ипотека, потребительсике кредиты. АИЖК»

По Вашему мнению, какие государственные программы стимулирования строительства жилья эконом-класса работают на практике?
Губернаторская программа, Материнский капитал».

Назовите наиболее успешные жилые объекты эконом-класса, реализованные за последние два года в Новосибирске
«Дискус Плюс, Строймастер (ул.Вавилова), Энергомонтаж»

Какой процент в общем жилом фонде должно, по-вашему, составлять жилье эконом-класса?
«50-60%»

Оцените, как менялся спрос в Новосибирске на жилье эконом-класса за последние два года. С чем Вы связываете наблюдаемые тенденции?
«В первую очередь при приобретении жилья спрос был на квартиры-студии, однокомнатыне квартиры, двухкомнатные квартиры. С 2009 года по 2011 год (после кризисного фатального застоя в выдаче ипотеки) наблюдался рост выдачи на приобретение жилья ипотечных и потребительских кредитов».

*комментарии были даны эксклюзивно для Агентства "В'ДА", при использовании обязательна ссылка на источник.

[youtube=http://video.precedent.tv/2009-03-20-20-22-11?task=viewvideo&video_id=672]