Рынок торговой недвижимости Сибири

Рынок торговой недвижимости Сибири

Запрос комментариев осуществлен в рамках подготовки к V ежегодному региональному Форуму «Коммерческая недвижимость. Сибирский регион»: CESA – Commercial Estate. Siberian Area» - 2015. CESA – ключевое мероприятие по коммерческой недвижимости Сибирского региона и площадка для диалога участников отрасли коммерческой недвижимости и инвестиционных интересов на рынке Сибири.

Участникам рынка торговой недвижимости региона и аналитикам были заданы следующие вопросы:




Уровень вакантных торговых площадей в ТРЦ Сибирских городов на 2015 год можно оценить в пределах 15-20%. Столь высокий показатель связан не с низкой востребованностью торговых площадей в действующих ТРЦ в данном регионе, а с крайне высокой (<50%) вакансией в крупнейших ТРЦ, открытых в 2014 году и планирующихся к открытию в начале 2015: «Арена» (Барнаул), «Планета» (Новокузнецк), «Галерея» (Новосибирск), «Комсомолл» (Иркутск). Данная тенденция может сохраниться в течение всего года, так как, с одной стороны, недавно открывшиеся ТРЦ будут постепенно заполняться (понижать вакансию), с другой - старые, концептуально устаревшие, будут терять арендаторов (повышать вакансию).

Несмотря на падение реальных доходов и неминуемый рост дебиторской задолженности, все расходы, прямо влияющие на товарооборот арендаторов нужно увеличивать. Волевым решением со стороны владельцев бизнеса может быть привлечение профессиональной управляющей компании, что позволит снизить затраты на содержание комплекса и увеличить его посещаемость проводя различные маркетинговые мероприятия.
Сегодня мы уже наблюдаем существенное падение спроса со стороны fashion-арендаторов, прежде всего, это касается операторов сегмента выше среднего. Валютные колебания на рынке ставят под вопрос нахождение многих владельцев этого сегмента на российском рынке в целом.
В среднем, посещаемость крупных ТРЦ упадет, тогда как классические форматы ритейл парков и ТРЦ районного масштаба покажут уверенный рост трафика. К примеру, уже сейчас мы можем видеть падение траффика и товарооборота больших моллов - люди вынуждены отдавать предпочтение товарам первой необходимости и максимально обдумывать покупки.


Количество вакантных помещений не изменилось. Пул арендаторов «МЕГИ Новосибирск» недавно пополнился новыми брендами: открылся самый большой в городе «Reserved» и «Mango», ресторан «Дюжина», открылись магазины «Наше Золото», «Sunlight», «Snowimage», «DNS», многие магазины провели реконструкцию и увеличили свои площади. В ближайшем будущем мы ждем открытия у нас еще нескольких популярных брендов. Мы не планируем сокращать бюджет. Мы продолжим инвестировать в маркетинг и развитие сервисов для наших посетителей для того, чтобы еще укрепить позиции на рынке. В 2014 финансовом году (длится с 1 сентября 2013 по 31 августа 2014 г.) нас посетило более 17 миллионов человек. В 2015 году мы ожидаем увеличение количества посетителей с учетом тенденций развития Новосибирского рынка ритейла.


В целом в 2015 году рынок торговой недвижимости ждет ощутимый спад. Объекты, находящиеся на поздних этапах стройки, будут достраиваться, так как их остановка и консервация обойдутся дороже, чем окончание строительства. Объекты, находящиеся на ранних стадиях стройки, – будут замораживаться и консервироваться.
Объективно испытывает серьезную стагнацию российский ритейл. В текущем году будет расти число вакантных площадей. Спрос будет сохраняться на ТЦ с лучшей локацией и подтвержденным трафиком. Помещения в них будут сдаваться без отделки или же отделка будет делаться по проекту арендатора, но за счет средств собственника объекта.

В наших ТРЦ вопрос о скидках пока обсуждается. Мы давно практикуем привязку арендной платы к проценту от выручки арендатора. По сравнению с аналогичными периодами прошлых лет трафик посетителей остался на том же уровне, конвертация выросла. Обороты арендаторов либо растут, либо остаются на прежнем уровне. Тем не менее, в случае изменения ситуации мы готовы оперативно обсуждать изменения условий договоров.


В 2014 было сдано рекордное количество метров офисной недвижимости, много бизнес-центров находится в высокой стадии готовности и ввод их в эксплуатацию - дело одного-двух кварталов.

Даже в центральных регионах, в Петербурге, Москве и Екатеринбурге рынок аренды не то что застыл, замер. Число сделок ниже, чем в январе 2009 года. Это не связано с тем, что компании замерли в ожидании еще большого падения цен и ждут дальнейшего падения ставок. Просто им не нужны новые метры. Наоборот, оформилась тенденция смены дислокации, на меньшую по площади и ставкам. Если же мы говорим о Сибири и Урале, то здесь ситуация еще более тревожная. Федеральные, национальные компании сокращают или элиминируют представительства (например, пивоваренная компания "Балтика"), на рынок выбрасываются всё новые и новые предложения самых разных категорий. В этой ситуации особенно тяжело придётся новооткрытым объектам, не сумевшим до известных событий подписать арендаторов хотя бы на 50% площади, самым дорогим и объектам низкого качества.

Что касается торговой недвижимости, где, как известно, ставки традиционно привязаны к доллару, реже к паре доллар/евро. По известной причине, привлеченные кредиты на строительство, большинство девелоперов даже после событий 2008 года, брало в инвалюте... Здесь тоже ничего оптимистичного. Но как именно сложится, зависит от позиции собственников или управляющих компаний объектов синдицированной торговой розницы. Наверное, крупные объекты, локализованные в центральной городской части, останутся на плаву. Остальные смогут сохранить арендаторов только при сохранении или даже снижении ставок, перехода на комбоставки (фиксированная+% выручки) или полностью на вменённые ставки (% оборота). Надо понимать, что иначе региональным арендаторам просто не продержаться, они уйдут в интернет, в удалённые и более дешёвые места (стрит ритейл) или совсем уйдут с рынка.

Уже имеются факты снижения арендных ставок для крупных арендаторов офисов и торговых помещений. Думаю, дальше по году, таких соглашений только прибавится. Надо понимать, сейчас рынок арендатора. А управляющим компаниям, девелоперам, собственникам остаётся затягивать пояса, думать о реконцепции и ждать, ждать, ждать.


У нас все стабильно. Уровень наполняемости арендаторами торговых площадей ТЦ находится на обычном уровне. Прошел всего месяц нового года и о каких-либо изменениях, о развитии тенденций говорить рано, все зависит от покупательной способности. Могу сказать одно: арендную плату мы оставили такую же, какая была в 2014 году. Пока предприниматели не поднимают цены на свои товары и покупательная способность прежняя.


70% наших торговых площадей свободны и эта цифра, к сожалению, увеличивается. Наши статьи расходов пока без изменений, не планируем ничего сокращать. По сравнению с 2014 годом покупательная способность изменилась и посещаемость нашего ТЦ уменьшается.


В данный момент количество свободных торговых площадей составляет 6%. Наблюдаем тенденцию снижения общего числа арендных мест в нашем торговом центре. Для сравнения, в ноябре прошлого года наполняемость была 100%. Соответственно, уменьшилась посещаемость торгового центра, но такая ситуация, я думаю, общая для всех ТЦ в Новосибирске. Рекламы у нас достаточно, пока никакие статьи расходов не планируем сокращать.



У нас 100% заполняемость арендаторами торговых площадей, и никаких проблем с этим мы не наблюдаем. Посещаемость тоже находится на стабильном уровне. Даже если и есть изменения, то незначительные. Наш ТЦ очень удобен в транспортном отношении: мы находимся на пересечении двух крупных улиц: проспекта Димитрова и Вокзальной магистрали, недостатка в посетителях не ощущаем. Все статьи расходов у нас четко определены и регламентированы на год вперед, все идет по плану.


Мы замечаем тенденцию уменьшения количества занимаемых торговых площадей, приблизительно на 40%. К тому же, снижается количество желающих арендовать крупные помещения (от 100 кв.м.). Многие предприниматели переезжают из занимаемых больших площадей в меньшие. Посещаемость нашего ТЦ особенно не изменилась, спрос на товары у потребителей есть. Какого-то провала в этом мы не ощущаем.


Общее количество занимаемых торговых площадей снизилось на 3-4%. Сейчас прошли Новогодние праздники и трудно сказать, про посещаемость нашего торгового центра в данный момент. В период нового года посещаемость была на высоком уровне. В данный момент трудно сказать, как изменилась посещаемость ТЦ, я думаю, осталась на уровне. Арендную ставку повышать мы не собираемся.


Все арендуемые помещения у нас заняты. Единственное, что на днях один арендатор решил переехать, но у нас уже есть предприниматели на место его торговой площади. В целом, свободные места у нас не пустуют. Посещаемость немного снижается, но мы связываем это со сложившейся экономической ситуацией на рынке и с уменьшением покупательной способности.


У нас небольшой торговый центр - 1200 кв.м. и 23 отдела. Можно сказать, что заполняемость у нас 100%: в январе есть ротация (1%), но это не связано с последствиями санкций... Тенденций к освобождению отделов не имеется. Тщательно отслеживаются затраты на электроэнергию, тепло. Какие-либо расходы сокращать не планируем, изначально к этому подошли рационально. Посещаемость анализу не поддается и прогнозы делать бессмысленно.


Пресс-служба Форума CESA
ivaschenkosasha@gmail.com
+7-913-207-43-99