Авторизация

АНАЛИТИКА

25 августа 2010, просмотров: 3917, Категория - Мероприятия » материалы для мероприятий
в избранное
АНАЛИТИКА

****

Статья "ДОХОДНЫЙ ДОМ": ЧИТАТЬ

****

«Дорогая цена» денег в коммерческой недвижимости ЧИТАТЬ

****

комментарии экпертов по теме конфереции:

Владимир Голованов, генеральный директор ООО «Сибакадемстрой Недвижимость»
Рынок недвижимости явно начал выходить из стагнации, в первую очередь в сегменте жилой недвижимости. Самая тяжелая ситуация до сих пор сохраняется в офисной недвижимости. Выручка собственников офисной и торговой недвижимости за время кризиса упала более чем в 2 раза. В последние 1.5 года проведена большая работа по оптимизации затрат, сейчас очень актуальна тема по методам активизации спроса (как аренда, так и продажа).

***

АНАЛИТИКА
Сергей Кирсанов, директор по развитию бизнеса ООО «ХСГ Цандер РУС»


Существует ли дефицит кадров на рынке коммерческой недвижимости? Ощущается ли это на практике вашей компании (для компаний, занимающихся управлением)?
Квалифицированные рабочие руки – болевая точка сегмента коммерческой недвижимости. На данный момент на рынке существует дефицит высококвалифицированного технического персонала, что ощущается, в том числе, и на практике нашей компании. Особенно остро вопрос нехватки кадров встает при появлении новых объектов, когда возрастает необходимость в привлечении большого количества высокопрофессионального персонала.

Какие есть пути решения кадровых вопросов в данной отрасли? Какие наиболее часто используются?
Одним из способов решения проблемы дефицита высококвалифицированных кадров является обучение персонала, внедрение специальных обучающих методик внутри компании с целью передачи необходимого опыта молодым перспективным специалистам.
Специалисты «ХСГ Цандер», работающие с объектами в регионах, перед началом работ обязательно проходят стажировку в центральном офисе компании. Кроме того, их работа проходит в постоянном взаимодействии с центральным офисом, специалисты которого, в свою очередь, регулярно выезжают на объекты в регионах с целью контроля качества предоставляемых услуг и предоставления ряда услуг узкого профиля. Такая система взаимодействия позволяет поддерживать неизменно высокое качество управления, где бы ни находился объект.

Где учатся управлению коммерческой недвижимости? Учитывается ли региональный (территориальный) фактор при подготовке специалистов?
На данный момент в России нет ВУЗов, которые бы готовили специалистов подобного профиля. Как правило, технические специалисты – выпускники технических ВУЗов, а менеджеры – выходцы из брокерских и консалтинговых компаний. На специализированных курсах по управлению скорее не учат, а передают правильно структурированную информацию.

Из какой должности (специализации) проще всего вырастить хорошего управляющего?
Хорошего управляющего проще всего вырастить из инженера, который будет разбираться в основных вопросах технического управления и в то же время сможет адекватно общаться с Заказчиком.

Отметьте главные промахи и/ или дайте советы начинающим специалистам по управлению коммерческой недвижимости.
Основная рекомендация начинающим специалистам по управлению заключается в том, что к объекту недвижимости, на котором ведется работа, нужно относиться так же, как к своему собственному дому. Ответственный, грамотный подход к работе с первого рабочего дня – залог успеха всей дальнейшей деятельности управляющего.

***
Воздвиженская Наталья Юрьевна, управляющий международного делового центра «РосЕвроПлаза»

Вопрос: Какой из сегментов коммерческой недвижимости в наибольшей степени пострадал от кризиса (если смотреть не в целом по рынку, а "узко" - например, офисные помещения в промзонах левобережья, стрит-ритейл по магистралям и в центре жилмассивов)?
Ответ: Последствия кризиса, безусловно, ощутили на себе все сегменты коммерческой недвижимости, в особенной мере – БЦ класса «В» в зонах средней удаленности. В условиях жесткой экономии представители среднего бизнеса (основные арендаторы) вынуждены были оптимизировать издержки. По этому они сокращали офисные площади или перемещались в БЦ класса «С». В условиях, когда на первое место выходит задача по спасению бизнеса данное решение является единственно правильным. Именно за счет миграции арендаторов из более высокого класса, БЦ класса «С» компенсировали потери и практически сохранили докризисный % заполнения.
Основным элементом конкурентной борьбы в классе «В» стал демпинг. Так как по этому пути пошли практически все БЦ данного класса, в ситуации равных арендных ставок решающим фактором стало - местоположение. Поэтому в БЦ класса «В», располагающихся в средней удалённости от центра, произошёл отток арендаторов в БЦ такого же класса, но с лучшим географическим положением.
Что касается стрит-ритейла, то никаких существенных изменений в данном секторе не произошло. Давно сложившиеся торговые улицы: Карла Маркса, Красный проспект, Ленина, Вокзальная магистраль и т.д. сохранили высокий трафик. Поэтому торговые площади, которые освобождались, быстро находили своих новых арендаторов.

Вопрос: Офисный сегмент - был одним и до кризиса одним из наиболее "перегретым". Дорогие помещения в новых офисных центрах испытали серьезный отток арендаторов. Какая тактика управляющих, каких БЦ, на ваш взгляд, оправдала себя в условиях падающего рынка?
Сейчас - меняется ли ситуация на рынке аренды офисных площадей?
Ответ: Рынок арендатора диктует свои законы, поэтому тактики, которые выбирают управляющие компании для привлечения и сохранения арендаторов, стали более клиентоориентированные. К сожалению, в основном это выражалось в снижении ставок аренды. Однако есть примеры, когда не правильная маркетинговая политика сводила на нет и это преимущество.
Те же управляющая команды, которые внедряли нестандартные методы повышения лояльности клиентов, добивались поразительных результатов. Яркий тому пример ситуация с БЦ «Партнёр», не смотря на весьма спорное местоположение, данный БЦ заполнен практически на 100%. Это объясняется внутренней политикой управляющей компанпании, ориентированной на создание совместных с клиентами проектов и мероприятий, цель которых – вовлечение арендаторов в жизнь БЦ.
Тактика, превалирующая в БЦ класса «А» - расширение сервисной составляющей, повышение качества обслуживания, разработка инновационных маркетинговых программ, позволяющих создать более комфортные условия для арендаторов. Примером такой программы, является собственная маркетинговая разработка Международного делового центра «РосЕвроПлаза»- «Льготный билет в бизнес-класс». Она позволяет управляющей компании, не снижая уровень доходности, на условиях взаимовыгодного партнерства, привлечь арендаторов из БЦ более низкой классности.
На сегодняшний день ситуация на рынке аренды офисных помещений стабильна: арендодатели уже не снижают ставки, а в некоторых случаях индексируют арендную плату. Время льготных, а порой не адекватно низких ставок прошло.

Вопрос: Обороты розничной торговли сократились. На ваш взгляд, какие ТЦ, какие помещения остались невостребованными у арендаторов?
Какие новосибирские объекты в меньшей степени испытали на себе
последствия кризиса? Все ли ТЦ - снизили ставки аренды?
Есть ли положительная динамика на рынке аренды торговых площадей?
Ответ: ТЦ, занимающие лидирующие позиции до кризиса и сейчас их удерживают. Такие лидеры своего сегмента, как ТЦ «Роял Парк», ТЦ «Мега» испытали на себе влияния кризиса в меньшей степени. Успешная концепция, сформировавшая потребительские предпочтения и грамотная политика в отношении арендаторов, позволили управляющим компаниям максимально нивелировать потери и сохранить за собой лидерство в данном сегменте рынка.
Труднее всего пришлось ТЦ с «устаревшей» или изначально неправильной концепцией. Они стали заложниками «хороших времен», когда просчеты в маркетинге компенсировались высоким спросом и ограниченным количеством торговых площадей.
Такие ТЦ как «Флагман», «Зеленые купола», «Манхеттен» и т.д. в условиях кризиса оказались не востребованы и не конкурентоспособны. Ситуация усугубляется тем, что в ближайшее время на рынок выйдут новые, крупные игроки с амбициозными планами: ТРК «Аура», ТРК «Сан Сити», ТЦ «Голден Парк» и т.д. Возобновление строительства и открытие новых торговых центров наглядно демонстрирует положительную динамику в сегменте торговой недвижимости и позволяет инвесторам с оптимизмом смотреть в будущее.

Вопрос: Если говорить о сделке купли-продажи комм.недвижимости, то сейчас есть ли интерес инвесторов к торговым и офисным площадям?
Ответ: Интерес к торговой недвижимости был даже во время кризиса. Не секрет, что в такой момент можно сделать выгодное приобретение. Но уникальность этого кризиса была в том, что не возможно было определить глубину падения и спрогнозировать точку возврата инвестиций. Это мешало покупателю и продавцу договориться. Поэтому настоящих сделок купли-продажи не было, а были латентные процессы смены собственника, в результате не погашенных задолжностей или внутрикорпоративные перераспределения.
В секторе офисной недвижимости все гораздо спокойней. Рынок аренды стал менее рентабельным, так как срок возврата инвестиций увеличился до 7 – 12 лет. Скорее всего, мы будем наблюдать процесс приобретения офисных помещений банковскими структурами и крупными компаниями для собственных нужд. Площадь их будет вирироваться от 1000 до 3000 м. кВ., что никак не повлияет на общие тенденции рынка.

Вопрос: Одна из точек зрения: чтобы получить наибольшую доходность, нужно
реализовать объект (купить землю, построить) - на спаде рынка, чтобы
минимизировать затраты. На ваш взгляд, в этом - есть здравое зерно?
Много девелоперских проектов, которые сейчас - в стадии реализации?
Ответ: Минимизировать затраты - это не самое главное. Главное - четко понимать, какой объект нужно строить и как возвращать вложенные инвестиции. Очевидно, что нет никакого смысла инвестировать в строительство офисных центров, так как сегодня предложение способно удовлетворить спрос на ближайшие 2-3 года. В сегменте торговой недвижимости так же очень сильна конкуренция и в ближайшие 2 года она будет только усиливаться. Гостиничный бизнес имеет больший срок окупаемости, в сравнении с ТЦ и БЦ, а успех в большей степени зависит от профессионального уровня оператора, который будет эксплуатировать объект. Наступило время инвестиций в новые, мало освоенные сегменты рынка.



***
Павел Чернышев, главный редактор ГИД «Коммерческая недвижимость России»
вопрос: Какова, по Вашему мнению, ин-вестиционная ситуация на рынке коммерческой недвижимости в ре-гионе по отношению к ситуации в стране целом?
ответ: Существуют некоторые благоприятные признаки, однако ситуация по-прежнему нестабильна. Например, в Новосибирске уровень свободных площадей в офисах класса В и качественных торговых центрах снизился относительно 2009 года - с 11-13% до 8% и с 7-10% до 5-8% соответственно, что несомненно является позитивным фактором развития рынка. С другой стороны, уровень вакантных площадей по классу А остаётся пока на уровне прошлого года - 40-45%. Еще один положительный фактор — развитие производства, в том числе и развивающиеся проекты ГЧП по развитию промышленных кластеров. Однако стоит заметить, что рынок коммерческой недвижимости до-вольно консервативен, и о его подъеме за счет развития реального сектора экономики можно будет гово-рить только через полгода, если сохранится позитивный вектор развития в промышленности. Пока, если говорить о секторе недвижимости, интерес инвесторов по-прежнему невелик. Главным образом представлены локальные игроки, однако уже можно отметить интерес инвесторов из других регионов. В целом, ситуация в СФО несильно отличается от ситуации в других регионах, хотя, как всегда было, за счет более сложной логистики Сибирь отстает, например, от Поволжья. С другой стороны, здесь падение рынка было гораздо меньшим, что позволяет легче отыграть докризисные позиции. Повторюсь, сегодня на рынке Сибири царит та же неопределенность, что и во всей России. Позитивные настроения растут, но пока это только вопрос психологии участников рынка, которые измучены кризисом и хотят позитивных перемен.

вопрос: Какой наиболее вероятный сце-нарий развития рынка коммерческой недвижимости на ближайший год/годы?
ответ: Я бы воздержался от долгосрочных прогнозов. По-прежнему, каждый кто говорит, что знает, что будет дальше, или врет, или обманывает себя. Есть вероятность, что рынок начнет восстанавливаться. Если сохраняться позитивные тенденции, можно будет говорить о постепенном восстанов-лении рынка. Достаточно быстро оживет торговля (у ритейла и сего-дня дела идут неплохо), жилая недвижимость. Однако, учитывая сегодняшнее состояние офисов, не берусь сказать, когда начнется оживление в этом секторе рынка. Так же важно отметить, что в ближайшее время сибирский рынок останется рынком локальных игроков. Большинство сетевых девелоперов, сконцентрированы на своих существующих проектах, тоже относится и к инвесторам.

вопрос: Какие, на Ваш взгляд наиболее распространенные ошибки, допус-каемые при управлении коммерче-ской недвижимостью?
ответ: Главная ошибка — война с аренда-торами. Не секрет, что нередко УК считает своим долгом оберегать собственника от претензий арен-даторов. Даже в современных условиях конкуренции претензии арендаторов могут игнорироваться, от встречи с ними уклоняюся всеми способоами, в результате небольшие неудобства перерастают в затяжной конфликт. Так же известно, что многие компании всеми силами препятствуют встре-чам с арендаторами, опасаясь бун-та. Надо повернуться к арендаторам лицом, прислушиваться к ним, и давать им время от времени выпус-кать пар, тогда многих проблем можно будет избежать.

вопрос: Каковы главные критерии при выборе управляющей компании? Кому можно доверить управление, чтобы получать доход от коммерче-ской недвижимости?
ответ: Как и в любой другой области, глав-ный критерий — опыт, портфолио успешных проектов, по которым можно судит о профессионализме. При этом понятно, что разные объекты могут потребовать от управляющей компании совершенно разных компетенций, так что универсальных критериев нет.

вопрос: Каковы принципиальные различия управления и уровнем прибыльности различных видов недвижимости: торговой, офисной, складской, промышленной?
ответ: Вопрос очень широкий. Понятно, что все это совершено разные виды недвижимости. Они отличаются и техническими характеристиками, и требованиями к уровню безопасно-сти, и в вопросах маркетинга и брокериджа. Все эти различия влияют и на подход к управлению. Например, у офисного и торгового центра, совершенно разная допустимая норма вакантных площадей. Для склада вопросы мар-кетинговой координации аренда-торов стоят менее остро, чем для ТЦ. Невозможно представить себе торговый центр, где бы ввели принятую в абсолютном большинстве офисов пропускную систему. Продолжать можно долго.

вопрос: ИТ-решения при управле-нии коммерческой недвижимостью: насколько они востребованы рынком?
ответ: Рынок недвижимости всегда был достаточно консервативным. При этом любой бизнес всегда стремится избежать лишнего увеличения рас-ходов. В условиях кризиса это стало особенно актуально. Однако можно победить скепсис собственников, если показать им реальную пользу, которую могут дать новые техноло-гии. Сегодня ИТ-решения не самые востребованные, однако, постепенно они входят в жизнь рынка. Этот процесс длиться медленнее, чем ожидали многие, но прогресс, как известно, трудно остановить.

***
Лилия Максымцив, менеджер по развитию бизнеса, отдел управления недвижимостью, офисные здания и торговые центры, СB Richard Ellis
вопрос: Какие,на Ваш взгляд наиболее распространенные ошибки, допускаемые при управлении-коммерческой недвижимостью?
ответ: - Недальновидность при со-ставлениидоговора аренды.
- Неэффективное маркетин-говоепродвижение объекта.
- Невнимательность при подбореарендаторов к во-просу их платежеспособно-сти и надежности.
- Невнимательность к по-требностямсамих арендато-ров, что может привести к их неудовлетворенности и, в конечном счете,к смене офиса на более комфортный в плане микроклимата и гибкости подхода состоро-ны УК.
- Минимизация расходов насодержание здания вме-сто их оптимизации, вслед-ствие чего ухудшается со-стояниездания и увеличива-ется размер необходимых капитальных расходов. В дальнейшемэто приведет к снижению стоимости зда-ния как актива из-за высо-кой степенифизического износа.
- Порочная практика уде-лятьосновное внимание реа-гированию на возникшие в процессе технической экс-плуатациипроблемы вместо проведения эффективных профилактических меро-приятий.

вопрос: Каковы главные критерии при выборе управляющей компании? Кому можно доверить управление, чтобы получать доход от коммер-ческой недвижимости?
ответ: Стандартный способ выбора УК -проведение тендера на основании заранее определенных критериев: соотношениецена/качество, репу-тация на рынке, опыт управления, квалификация персонала ит.д. Часто собственники доверяют управление своей недвижимостью дочернимструктурам, знакомым управленцам с опытом работы на нескольких объектах, и, напервый взгляд, они со своей задачей справляются. Некоторые владель-цы,предпочитающие подобный подход, решаются провести аудит объекта с точки зрения управления и эксплуатации, и в итоге выясня-ют, что самые необходимые с точ-кизрения эксплуатации мероприя-тия не осуществляются, требова-ния законодательстване соблюда-ются, контракты с подрядчиками заключены на нерыночных усло-виях,арендаторы недовольны ка-чеством управления, собственник несет риски и теряетдоход. Поэто-му, как и в любой сфере, управле-ние нужно доверять профессионалам.

вопрос: ИТ-решения при управлении коммерческой недвижимостью: насколько они востребованы рынком?
ответ: Автоматизацияпроцессов управления и эксплутации в наше время не просто востребована –наличие специализированного программного обеспечения является конкурентным преимуществом и может повлиять на выбор УК. Администрирование договоров аренды,расчет арендной платы, эксплуатационных и иных платежей по объекту, планирование доходов и расходов, ведение бухгал-терского и управленческого учетаи отчетности и т.д. – все эти задачи будут решаться более эффективно и сменьшими трудозатратами при условии их автоматизации. С помощьюспециализи-рованных программ можно также более эффективно ор-ганизовать иконтролировать процесс эксплуатации: составлять график и планово-профилактических мероприятий, планировать закупки запчастей иматериалов, осуществлять мониторинг состояния здания, отслежи-вать показанияприборов учета коммунальных ресурсов, реагировать на заявки арендаторов и т.д.

***

АНАЛИТИКА
Ляпин Матвей Геннадьевич, директор «СМАРТ-коммерческая недвижимость»


вопрос: Что проще: научить новичка или переучить "матерого" завхоза?
ответ: Лучше наладить процесс планового обмена опытом (наставничество) между опытными специалистами и молодыми.

вопрос: Назовите три главных, по вашему мнению, инструмента управляющего?
ответ: 1. "правильные" люди 2. "правильный" объект КН 3. эффективное использование всех ресурсов.

вопрос: Существует ли дефицит кадров на рынке коммерческой недвижимости? Ощущается ли это на практике вашей компании (для компаний, занимающихся управлением)?
ответ: Дефицита технических специалистов - нет. К тому же их можно приглашать на аутсорсинг. Существует дефицит кадров, умеющих генерировать дополнительный доход с объекта.

вопрос: Какие есть пути решения кадровых вопросов в данной отрасли? Какие наиболее часто ис-пользуются?
ответ: Стандартные: рекомендации, hr-компании.

вопрос: Нужны ли региональные школы по обучению специалистов-управляющих коммерческой недвижимостью?
ответ: Конечно, нужны. Столичные специалисты слишком дороги.

вопрос: Из какой должности (специализации) проще всего вырастить хорошего управляющего?
ответ: Управленческое и строительное образование желательно.

вопрос: Отметьте главные промахи и/ или дайте советы начинающим специалистам по управле-нию коммерческой недвижимости.
ответ: Найдите хорошего главного инженера и маркетолога, не увлекайтесь размещением рекламы на объекте, все непрофильные задачи переводите на аутсорсинг.

***
***
материалы по теме:
"Рынок недвижимости — стабильность или рост"

"Бурный рост сменяется затишьем"

"Нашим арендаторам часто предлагают переехать в другие бизнес-центры"

"ГУД классифицирует бизнес-центры России"

Поднятие рыночного духа (г. Кемерово)

"Искусство побеждать: Будни лендлордов"

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В КЕМЕРОВЕ: СЕНТЯБРЬ 2008

АНАЛИТИКА ВСТУПИТЬ В ГРУППУ "Коммерческая НЕДВИЖИМОСТЬ Новосибирска"

***
АНАЛИТИКА