"Первый миллион научит всему"*
пресс-релиз
16 сентября в Новосибирске состоялась региональная конференция «Управление коммерческой недвижимостью», организованная по инициативе агентства стратегических коммуникаций «В`ДА».
Мероприятие объединило владельцев, управляющих коммерческими объектами, представителей агентств недвижимости, банков, клининговых компаний: более 100 участников из Новосибирска, Москвы, Санкт-Петербурга, Томска, Кемерова, Барнаула, которым был предложен формат дискуссионно-практической конференции.
Партнером конференции стала компания «HSG Zander» (г. Москва) - одна из немногих компаний на российском рынке, деятельность которой сосредоточена исключительно на комплексном управлении коммерческой недвижимостью.
Участники и эксперты отметили активность аудитории в обсуждении вопросов, живое участие модераторов Сергея Дьячкова и Максима Маркова в формировании дискуссий по самым злободневным вопросам отрасли.
Непосредственные участники конференции так выразили свои впечатления:
Матвей Ляпин, директор «СМАРТ-коммерческая недвижимость (г. Кемерово): «Был приятно удивлен активностью участников и атмосферой мероприятия. Много полезного было сказано в процессе живых дискуссий, которые мастерски вели, поддерживая интригу, уважаемые модераторы. Благодарю организаторов - все было сделано на высоком профессиональном уровне».
Илья Гельман директор «Сибирская девелоперская компания» (офисный центр «МФЦ»): «Конференция прошла на хорошем уровне и собрала достаточное количество участников рынка и экспертов. Уверен, стоит развивать данную площадку в интересах всех игроков на рынке коммерческой недвижимости».
Выступления экспертов:
Выступление Сергея Дьячкова открыло первую секцию «Инвестиционная ситуация на рынке недвижимости». В своем докладе он сопоставил динамику мировых рынков коммерческой недвижимости и рассказал о перспективах развития рынка в России в свете общей макроэкономической ситуации. Примечательно, что, согласно годовому отчету IMMOFINANZ Group за 2010 год, на данный момент российский рынок коммерческой недвижимости – один из самых доходных в Европе. Однако сколь бы оптимистично это ни звучало, по мнению Сергея Дьячкова, «оставаться на плаву будут самые кропотливые и нежадные», так как Россия лидирует и по количеству строящейся коммерческой недвижимости, что не может не сказаться на заполняемости объектов.
Управляющий директор агентства коммерческой недвижимости «Жильцов & партнёры» Николай Жильцов, который занимается недвижимостью уже более 10 лет, представил обзор состояния и инвестиционной ситуации на рынке коммерческой недвижимости Кемерова, обозначив конкретные показатели: что доминирующее число бизнес-центров относится к классам В и С, наиболее востребованы офисы площадью 15-10 м², стоимостью 550р/м², которые арендуются в среднем на 6-8 месяцев. Характерная черта рынка коммерческой недвижимости Кемерова: основной объем объектов (до 60% рынка) приходится на постройки советских времен; современных зданий мало.
С обзором по Томскому рынку коммерческой недвижимости на региональной конференции выступил Вадим Алатарцев, генеральный директор «Агентства недвижимости Алатарцева» (прим. агентство оказывает услуги на рынке недвижимости с октября 1996 года, на данный момент в продаже более 700 объектов коммерческой недвижимости). Он рассказал о том, что в городе крайне проблематично найти место для строительства новых площадей, под переделку попадают уже существующие объекты промышленного назначения, в связи с чем крайне мало качественной коммерческой недвижимости. Так, например, торговые сети не имея возможности найти ряд подходящих помещений, не могут зайти в Томск (в городе есть местные сети, но из иногородних сетей функционирует только «Холидей Классик», начинает работу «Поляна» и готовится зайти «Мария Ра»). Г-н Алатарцев обозначил и потребность в профессиональных управляющих компаниях.
Елена Полукошко, директор по развитию Бизнес-Парка «Южный», выступила с презентацией «Обзор рынка производственно-складской недвижимости Новосибирска за 2010 г.», представив структуру и динамику спроса-предложения за 2009-2010 годы. Так, согласно докладу, структура спроса изменилась в сторону уменьшения в сегменте «теплых складов» за счет увеличения спроса в сегменте «производственных площадей». Наиболее ярким трендом лета 2010 стало изменение качества спроса - у арендаторов возросла уверенность в отношении будущего развития своих компаний, и, как следствие, решения по аренде, по расширению площадей, принимаются быстрее, чем в течение последних 2 лет. Средняя арендная ставка за складские помещения увеличилась во всех районах города, кроме Заельцовского; при этом доминирующее количество предложений индустриальной недвижимости в аренду наблюдается в Кировском и Ленинском районах.
Логическим завершений каждой из трех секций стали дискуссии на заранее заданную тему. Первой дискуссией стало обсуждение вопроса: «Стоит ли инвестировать в недвижимость или проще открыть банковский вклад?». Заместитель директора управляющей компании «ВербаКапитал» Вадим Вихорев предложил собравшимся информацию для размышлений: он рассказал о том, как можно получить все преимущества владения недвижимостью и минимизировать затраты на её содержание: средства можно вкладывать в паи ПИФов недвижимости, что даёт льготное налогообложение, диверсификацию сбережений и повышает ликвидность инвестиций. Вадим ответил на вопросы, возникшие у присутствующих: на чем ПИФы зарабатывают прибыль, насколько это надежно и оправдано. Мнения участников по этому вопросу разделились.
Следующую секцию «Управление недвижимостью как способ повышения доходности объектов» открыл Владимир Голованов, генеральный директор риэлтерской компании «Сибакадемстрой Недвижимость». Согласно отчетам компании, наблюдается положительная динамика заявок от арендаторов, в том числе, и на аренду офисов, торговых и производственно-складских помещений. Он рассказал об особенностях работы с клиентом в риэлтерской компании: они взаимодействуют 30-150 дней, предоставляя сравнительную информацию по многим объектам, налаживая эмоционально-позитивные отношения. По его мнению, риэлтерские и управляющие компании не только не являются прямыми конкурентами, но и могут успешно сотрудничать. Несмотря на то, что на данный момент, возникает много противоречий при более детальном обсуждении условий возможного сотрудничества; предложение было озвучено. А значит - одна из сторон - риэлторские компании - пришли к понимаю выгоды от взаимодействия; теперь - слово за управляющими компаниями.
Сергей Гуров, руководитель отдела региональных проектов департамента торговой недвижимости компании «Knight Frank», г. Москва (прим. компания предлагает полный комплекс консалтинговых услуг для девелоперов, собственников, пользователей недвижимости, как для юридических, так и для частных лиц), раскрыл тему оценки эффективности работы управляющей компании. Он назвал основные проблемы в работе пары «собственник-управляющая компания»: как контролировать работу УК и как оценивать ее эффективность, - показал пути решения данных трудностей. Сергей выделил основные компетенции УК, ее задачи до начала и в период эксплуатации, обозначил основные параметры оценки эффективности работы УК через Систему Сбалансированных Показаний (ССП), которую использует компания «Knight Frank».
Большое количество вопросов вызвал доклад «Критерии «правильного» договора между арендатором и арендодателем: на что нужно обращать внимание?» Галины Софиенко, юрисконсульта юридической компании «Туров и Побойкина – Сибирь». Стало ясно, что это животрепещущая тема для владельцев и управляющих. Галина выделила виды договоров по сроку аренды, рассказала об их правовых нюансах; указала, в каких случаях арендная ставка может повышаться чаще, чем раз в год; как правильно решать конфликты, связанные с ремонтными работами на объектах и т.д. После завершения доклада, спикеру было задано множество вопросов на тему юридических аспектов деятельности управляющих компаний. Такое оживление аудитории может быть связано с недостаточной проработкой законодательной базы в деятельности УК со стороны государтсва.
Последовавшая далее дискуссия «Нужна ли региону школа по управлению коммерческой недвижимостью?» выявила то, что сфере управления коммерческой недвижимости остро стоит вопрос нехватки площадок для обмена опытом. Представители рынка выразили готовность поддержать, к примеру, открытие дискуссионного клуба, в рамках которого рассматривались бы конкретные кейсы. Однако мнения разделились: некоторые усомнились в том, что кто-то захочет растить себе же конкурентов. Екатерина Емельянова предположила, что примерно через десять лет, когда профессионалы рынка «заработают все деньги, которые хотят», у них появится потребность в передаче собственного опыта. Сергеем Дьячковым было высказано мнение, что лучшим «учителем» является рыночный опыт: «Первый потерянный миллион научит всему».
Наиболее продолжительным стало выступление Екатерины Емельяновой, директора по развитию NAI Becar (г. Санкт-Петербург). В своем докладе Екатерина рассказала о маркетинговых и PR-стратегиях, на реальных примерах показав, какие из них работают, а какие нет. Аудитории удалось узнать много полезной и практически применимой информации. Она подчеркнула, что меры повышения эффективности маркетинга УК относительно коммерческого объекта далеко не обязательно являются дорогостоящими. Например, размещение контекстной рекламы в Яндексе, не требующее больших вложений, может увеличить посещаемость сайта управляющей компании в разы. А на самом сайте, эксперт посоветовала выкладывать не исчерпывающую информацию об объектах, это способно спровоцировать потенциальных клиентов на личное общение.
Александр Назаров (Nazarov & Partners. Commercial Real Estate) рассказал о мерах повышения привлекательности объектов коммерческой недвижимости. Он выделил радикальные и экономичные меры. Применение радикальных мер, или «редевелопмент», т.е. глобальная переделка объекта, иногда даже с полной сменой сегмента недвижимости - это эффективно, но требует серьезных финансовых вложений. Александр заметил, что и экономичные меры могут также дать отличные результаты: развитие многофункциональности объекта, например, организация фитнес-центров, кафе, выставочных площадей, сможет создать дополнительный поток посетителей. Таким образом, по его мнению, факторов, влияющих на ликвидность объекта коммерческой недвижимости, достаточно: от размещения в нем столовой до дорогостоящего ремонта, однако именно профессиональное управление определяет успех объекта коммерческой недвижимости.
Заключительная дискуссия «Существует ли в регионе маркетинг коммерческой недвижимости? Нужен ли он нынешнему рынку?» разделила модераторов и аудиторию на два лагеря: те, кто считает, что маркетинг объектов коммерческой недвижимости существует: это мнение поддержал Сергей Дьячков; и те, кто уверен в отсутствии маркетинга в регионе, с чем согласился Максим Марков, обосновывая своё мнение отсутствием именно отрасли маркетинга коммерческой недвижимости, ведь нет компаний (а значит, нет потребности в таких компаниях), которые профессионально оказывают услуги по продвижению и формированию маркетинговой стратегии объектов коммерческой недвижимости.
Организаторы конференции выражают благодарность информационным спонсорам и партнерам, и призывают к открытой дискуссии профессионалов, связанных с рынком коммерческой недвижимости: если вам есть что сказать, присылайте ваши комментарии по выводам и замечаниям, прозвучавшим на дискуссионной площадке.
Мероприятие объединило владельцев, управляющих коммерческими объектами, представителей агентств недвижимости, банков, клининговых компаний: более 100 участников из Новосибирска, Москвы, Санкт-Петербурга, Томска, Кемерова, Барнаула, которым был предложен формат дискуссионно-практической конференции.
Партнером конференции стала компания «HSG Zander» (г. Москва) - одна из немногих компаний на российском рынке, деятельность которой сосредоточена исключительно на комплексном управлении коммерческой недвижимостью.
Участники и эксперты отметили активность аудитории в обсуждении вопросов, живое участие модераторов Сергея Дьячкова и Максима Маркова в формировании дискуссий по самым злободневным вопросам отрасли.
Непосредственные участники конференции так выразили свои впечатления:
Матвей Ляпин, директор «СМАРТ-коммерческая недвижимость (г. Кемерово): «Был приятно удивлен активностью участников и атмосферой мероприятия. Много полезного было сказано в процессе живых дискуссий, которые мастерски вели, поддерживая интригу, уважаемые модераторы. Благодарю организаторов - все было сделано на высоком профессиональном уровне».
Илья Гельман директор «Сибирская девелоперская компания» (офисный центр «МФЦ»): «Конференция прошла на хорошем уровне и собрала достаточное количество участников рынка и экспертов. Уверен, стоит развивать данную площадку в интересах всех игроков на рынке коммерческой недвижимости».
Выступления экспертов:
Выступление Сергея Дьячкова открыло первую секцию «Инвестиционная ситуация на рынке недвижимости». В своем докладе он сопоставил динамику мировых рынков коммерческой недвижимости и рассказал о перспективах развития рынка в России в свете общей макроэкономической ситуации. Примечательно, что, согласно годовому отчету IMMOFINANZ Group за 2010 год, на данный момент российский рынок коммерческой недвижимости – один из самых доходных в Европе. Однако сколь бы оптимистично это ни звучало, по мнению Сергея Дьячкова, «оставаться на плаву будут самые кропотливые и нежадные», так как Россия лидирует и по количеству строящейся коммерческой недвижимости, что не может не сказаться на заполняемости объектов.
Управляющий директор агентства коммерческой недвижимости «Жильцов & партнёры» Николай Жильцов, который занимается недвижимостью уже более 10 лет, представил обзор состояния и инвестиционной ситуации на рынке коммерческой недвижимости Кемерова, обозначив конкретные показатели: что доминирующее число бизнес-центров относится к классам В и С, наиболее востребованы офисы площадью 15-10 м², стоимостью 550р/м², которые арендуются в среднем на 6-8 месяцев. Характерная черта рынка коммерческой недвижимости Кемерова: основной объем объектов (до 60% рынка) приходится на постройки советских времен; современных зданий мало.
С обзором по Томскому рынку коммерческой недвижимости на региональной конференции выступил Вадим Алатарцев, генеральный директор «Агентства недвижимости Алатарцева» (прим. агентство оказывает услуги на рынке недвижимости с октября 1996 года, на данный момент в продаже более 700 объектов коммерческой недвижимости). Он рассказал о том, что в городе крайне проблематично найти место для строительства новых площадей, под переделку попадают уже существующие объекты промышленного назначения, в связи с чем крайне мало качественной коммерческой недвижимости. Так, например, торговые сети не имея возможности найти ряд подходящих помещений, не могут зайти в Томск (в городе есть местные сети, но из иногородних сетей функционирует только «Холидей Классик», начинает работу «Поляна» и готовится зайти «Мария Ра»). Г-н Алатарцев обозначил и потребность в профессиональных управляющих компаниях.
Елена Полукошко, директор по развитию Бизнес-Парка «Южный», выступила с презентацией «Обзор рынка производственно-складской недвижимости Новосибирска за 2010 г.», представив структуру и динамику спроса-предложения за 2009-2010 годы. Так, согласно докладу, структура спроса изменилась в сторону уменьшения в сегменте «теплых складов» за счет увеличения спроса в сегменте «производственных площадей». Наиболее ярким трендом лета 2010 стало изменение качества спроса - у арендаторов возросла уверенность в отношении будущего развития своих компаний, и, как следствие, решения по аренде, по расширению площадей, принимаются быстрее, чем в течение последних 2 лет. Средняя арендная ставка за складские помещения увеличилась во всех районах города, кроме Заельцовского; при этом доминирующее количество предложений индустриальной недвижимости в аренду наблюдается в Кировском и Ленинском районах.
Логическим завершений каждой из трех секций стали дискуссии на заранее заданную тему. Первой дискуссией стало обсуждение вопроса: «Стоит ли инвестировать в недвижимость или проще открыть банковский вклад?». Заместитель директора управляющей компании «ВербаКапитал» Вадим Вихорев предложил собравшимся информацию для размышлений: он рассказал о том, как можно получить все преимущества владения недвижимостью и минимизировать затраты на её содержание: средства можно вкладывать в паи ПИФов недвижимости, что даёт льготное налогообложение, диверсификацию сбережений и повышает ликвидность инвестиций. Вадим ответил на вопросы, возникшие у присутствующих: на чем ПИФы зарабатывают прибыль, насколько это надежно и оправдано. Мнения участников по этому вопросу разделились.
Следующую секцию «Управление недвижимостью как способ повышения доходности объектов» открыл Владимир Голованов, генеральный директор риэлтерской компании «Сибакадемстрой Недвижимость». Согласно отчетам компании, наблюдается положительная динамика заявок от арендаторов, в том числе, и на аренду офисов, торговых и производственно-складских помещений. Он рассказал об особенностях работы с клиентом в риэлтерской компании: они взаимодействуют 30-150 дней, предоставляя сравнительную информацию по многим объектам, налаживая эмоционально-позитивные отношения. По его мнению, риэлтерские и управляющие компании не только не являются прямыми конкурентами, но и могут успешно сотрудничать. Несмотря на то, что на данный момент, возникает много противоречий при более детальном обсуждении условий возможного сотрудничества; предложение было озвучено. А значит - одна из сторон - риэлторские компании - пришли к понимаю выгоды от взаимодействия; теперь - слово за управляющими компаниями.
Сергей Гуров, руководитель отдела региональных проектов департамента торговой недвижимости компании «Knight Frank», г. Москва (прим. компания предлагает полный комплекс консалтинговых услуг для девелоперов, собственников, пользователей недвижимости, как для юридических, так и для частных лиц), раскрыл тему оценки эффективности работы управляющей компании. Он назвал основные проблемы в работе пары «собственник-управляющая компания»: как контролировать работу УК и как оценивать ее эффективность, - показал пути решения данных трудностей. Сергей выделил основные компетенции УК, ее задачи до начала и в период эксплуатации, обозначил основные параметры оценки эффективности работы УК через Систему Сбалансированных Показаний (ССП), которую использует компания «Knight Frank».
Большое количество вопросов вызвал доклад «Критерии «правильного» договора между арендатором и арендодателем: на что нужно обращать внимание?» Галины Софиенко, юрисконсульта юридической компании «Туров и Побойкина – Сибирь». Стало ясно, что это животрепещущая тема для владельцев и управляющих. Галина выделила виды договоров по сроку аренды, рассказала об их правовых нюансах; указала, в каких случаях арендная ставка может повышаться чаще, чем раз в год; как правильно решать конфликты, связанные с ремонтными работами на объектах и т.д. После завершения доклада, спикеру было задано множество вопросов на тему юридических аспектов деятельности управляющих компаний. Такое оживление аудитории может быть связано с недостаточной проработкой законодательной базы в деятельности УК со стороны государтсва.
Последовавшая далее дискуссия «Нужна ли региону школа по управлению коммерческой недвижимостью?» выявила то, что сфере управления коммерческой недвижимости остро стоит вопрос нехватки площадок для обмена опытом. Представители рынка выразили готовность поддержать, к примеру, открытие дискуссионного клуба, в рамках которого рассматривались бы конкретные кейсы. Однако мнения разделились: некоторые усомнились в том, что кто-то захочет растить себе же конкурентов. Екатерина Емельянова предположила, что примерно через десять лет, когда профессионалы рынка «заработают все деньги, которые хотят», у них появится потребность в передаче собственного опыта. Сергеем Дьячковым было высказано мнение, что лучшим «учителем» является рыночный опыт: «Первый потерянный миллион научит всему».
Наиболее продолжительным стало выступление Екатерины Емельяновой, директора по развитию NAI Becar (г. Санкт-Петербург). В своем докладе Екатерина рассказала о маркетинговых и PR-стратегиях, на реальных примерах показав, какие из них работают, а какие нет. Аудитории удалось узнать много полезной и практически применимой информации. Она подчеркнула, что меры повышения эффективности маркетинга УК относительно коммерческого объекта далеко не обязательно являются дорогостоящими. Например, размещение контекстной рекламы в Яндексе, не требующее больших вложений, может увеличить посещаемость сайта управляющей компании в разы. А на самом сайте, эксперт посоветовала выкладывать не исчерпывающую информацию об объектах, это способно спровоцировать потенциальных клиентов на личное общение.
Александр Назаров (Nazarov & Partners. Commercial Real Estate) рассказал о мерах повышения привлекательности объектов коммерческой недвижимости. Он выделил радикальные и экономичные меры. Применение радикальных мер, или «редевелопмент», т.е. глобальная переделка объекта, иногда даже с полной сменой сегмента недвижимости - это эффективно, но требует серьезных финансовых вложений. Александр заметил, что и экономичные меры могут также дать отличные результаты: развитие многофункциональности объекта, например, организация фитнес-центров, кафе, выставочных площадей, сможет создать дополнительный поток посетителей. Таким образом, по его мнению, факторов, влияющих на ликвидность объекта коммерческой недвижимости, достаточно: от размещения в нем столовой до дорогостоящего ремонта, однако именно профессиональное управление определяет успех объекта коммерческой недвижимости.
Заключительная дискуссия «Существует ли в регионе маркетинг коммерческой недвижимости? Нужен ли он нынешнему рынку?» разделила модераторов и аудиторию на два лагеря: те, кто считает, что маркетинг объектов коммерческой недвижимости существует: это мнение поддержал Сергей Дьячков; и те, кто уверен в отсутствии маркетинга в регионе, с чем согласился Максим Марков, обосновывая своё мнение отсутствием именно отрасли маркетинга коммерческой недвижимости, ведь нет компаний (а значит, нет потребности в таких компаниях), которые профессионально оказывают услуги по продвижению и формированию маркетинговой стратегии объектов коммерческой недвижимости.
Организаторы конференции выражают благодарность информационным спонсорам и партнерам, и призывают к открытой дискуссии профессионалов, связанных с рынком коммерческой недвижимости: если вам есть что сказать, присылайте ваши комментарии по выводам и замечаниям, прозвучавшим на дискуссионной площадке.
