Архитектор о бизнес-центрах

В рамках подготовки III Региональной конференция «Управление коммерческой недвижимостью» пресс-служба попросила ответить на вопросы представителей рынка на вопросы.

Отвечает генеральный директор архитектурного бюро MKV Architects Александра Малютина (г.Москва)




Часто ли происходит "ротация" арендаторов? На какой срок, чаще всего, заключается договор с арендатором?

Среди крупных арендаторов ротация происходит довольно редко — с ними, как правило, заключаются долгосрочные договоры (на 5-10 и более лет) на благоприятных коммерческих условиях, которые рассчитаны на длительное пребывание арендатора на одном месте.
Что касается небольших арендаторов, с ними чаще всего заключают краткосрочные договоры до одного года, что позволяет при необходимости проводить ротации.
Для самих арендаторов такая тактика также удобна, так как крупным компаниям, которые, соответственно, занимают большие площади, сложнее организовать переезд, в то время как небольшие представительства и фирмы более мобильны.

Как в течение года менялись арендные ставки? Сохранится ли тенденция в последующем и отчего это зависит?
За последний год мы не видели резких скачков арендных ставок. Колебания, естественно, были, но существенных перепадов не наблюдалось. Вероятно, та же тенденция сохранится и в будущем году.

Влияет ли репутация арендаторов на репутацию БЦ? Существуют ли «барьеры» для входа нежелательных арендаторов?

Безусловно, репутация арендаторов может существенно повлиять на репутацию бизнес-центра. Не даром многие бизнес-центры стремятся заполучить «якорных» арендаторов (известные компании) и заключить с ними долгосрочный договор аренды. Привлечение крупного арендатора с известным именем способствует улучшению имиджа бизнес-центра, а долгосрочные отношения с таким арендатором благотворно влияют на репутацию.
При такой взаимосвязи вполне вероятно, что с арендатором, имеющим сомнительную репутацию, могут отказаться заключать новый или продлевать старый договор. Подобные вопросы решаются в индивидуальном порядке.

Насколько внутренняя и внешняя инфраструктура БЦ удовлетворяет потребностям арендаторов? Существует ли какая-то зависимость между потребностями арендаторов и сферой их деятельности?

Все арендаторы при выборе офиса обращают внимание на внешнее и внутреннее благоустройство бизнес-центра.
В последнее время все больше внимания уделяется техническим параметрам, хотя критерии, предъявляемые арендаторами, часто зависят от сферы их деятельности. Так у крупных арендаторов есть необходимость в централизованной системе отопления, системах приточно-вытяжной вентиляции, кондиционирования воздуха и холодоснабжения, способных регулировать микроклимат в отдельных офисных помещениях. Особенно это актуально для серверных помещений, в которых необходимо поддерживать достаточно низкую температуру, чтобы не допускать перегрева оборудования.
Одна из последних тенденций в бизнесе — использование облачных систем хранения данных. В США, например, количество компаний, использующих облачные решения, приближается к 30%. В нашей стране облачные технологии начали внедрять сравнительно недавно, но уже сейчас можно сказать, что в скором времени все больше компаний будут переходить на облачное хранение данных, и это, безусловно, отразится на рынке офисной, а также складской недвижимости. Потребности арендаторов существенно изменятся в связи с новыми возможностями.

Какова доля вакантных площадей в БЦ? Какую динамику ожидаете в перспективе?

В целом по рынку можно сказать, что доля вакантных площадей в последнее время сокращается, что свидетельствует о хорошем уровне спроса.